fbpx
Jak dobrze skonstruować umowę przedwstępną?

Jak dobrze skonstruować umowę przedwstępną?

Grzegorz Dworak > nieruchomości > Jak dobrze skonstruować umowę przedwstępną?

Jak dobrze skonstruować umowę przedwstępną?

https://www.grzegorzdworak.pl/index.php/2020/03/10/jak-dobrze-skonstruowac-umowe-przedwstepna/

Czy umowa przedwstępna w ogóle jest potrzebna? Sytuacją idealną byłoby gdyby nie było potrzeby podpisywania takiej umowy. Sprzedawana nieruchomość jest już pustostanem, kupujący ma gotówkę – szybka sprzedaż i po sprawie. Niestety to nie jest częsty przypadek. Kiedy formalności i cały proces muszą potrwać warto przemyśleć jak dobrze skonstruować umowę przedwstępną?

Formy prawne umowy przedwstępnej:

  1. Umowa w formie aktu notarialnego

Taka umowa podpisywana jest najczęściej przy drogich nieruchomościach, co za tym idzie wysokich podatkach lub długim czasie liczonym w miesiącach do zawarcia umowy przenoszącej własność. Ten długi czas może wynikać np. z ustaleń przy transakcjach wiązanych czy czasie potrzebnym na wyprostowanie zawiłych sytuacji prawnych. Najczęściej wpis roszczenia zostanie skierowany do III działu księgi wieczystej nieruchomości.

  1. Umowa cywilnoprawna

Najczęściej stosowana przy sprzedaży mieszkań, gdzie kwota zadatku jest zdecydowanie niższa, gdzie dla kupującego każdy tysiąc złotych jest ważny (zazwyczaj bowiem umowa w formie aktu notarialnego wiąże się z dodatkowymi kosztami, których kupując zwłaszcza nieruchomość z rynku wtórnego ma sporo). Warto pamiętać, że umowa cywilnoprawna w tej formie bez problemów jest honorowana przez wszystkie banki, które udzielają kredytów hipotecznych.

Należy jednak podkreślić wyższość umowy przedwstępnej notarialnej w stosunku do umowy cywilnoprawnej.  Po pierwsze w przypadku podpisania umowy przedwstępnej w formie notarialnej w przypadku chęci wycofania się z transakcji przez sprzedającego to kupujący decyduje o tym czy zadowoli się podwójnym zadatkiem czy korzysta z prawa zakupu a decyzja sprzedającego zostaje zastąpiona wyrokiem sądowym. Jednak przez 14 lat nie spotkałem się osobiście z takim przypadkiem.

Po drugie kolejnym zabezpieczeniem jest wspomniany wcześniej wpis w księdze wieczystej. Kupujący ma pewność, że nikt przy zdrowych zmysłach nie kupi takiej nieruchomości widząc obciążony dział III. Ta sytuacja mogłaby mieć miejsce tylko w przypadku prób zbycia nieruchomości kolejny raz przez nieuczciwego sprzedającego.  Doradzam wpis roszczenia zwłaszcza przy dłuższych niż standardowych terminach powyżej 2-3 miesięcy i przy sporych zadatkach czy to procentowych czy globalnych liczonych w złotówkach.

Przykład:

Sprzedaż domu za 950 000 zł, zadatek 100 000 zł, termin zakupu za 4 miesiące.

Kupujący aby zabezpieczyć termin i brak  stresu z pieniędzmi zdecydował się na takie rozwiązanie, co kosztowało go 150 zł za wpis takiego zabezpieczenia. Przy umowie przenoszącej własność poniesie koszt wykreślenia w wysokości 75 zł. Zatem łączny koszt to 225 zł. Moim zdaniem warto.

Kogo zabezpiecza umowa przedwstępna?

Taka umowa zabezpiecza sprzedającego: jeśli zastosujemy formę zadatku a nie zaliczki, najlepiej w wysokości min. 5-10% wartości sprzedawanej nieruchomości. Kwota zadatku powinna być na tyle wysoka, aby Kupującego nie kusiła chęć rezygnacji z zakupu pod byle pretekstem. Ja nie wyobrażam sobie sytuacji aby któryś z moich Klientów mógł stracić kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Zabezpiecza także kupującego, któremu bardzo zależy na zakupie danej nieruchomości, z sprawdzoną zdolnością kredytową. Jesli kupujący wycofa się odzyska zadatek w podwójnej kwocie. 

Jak dobrze skonstruować umowa przedwstępna? Co powinna zawierać?

Uważam, że umowa przedwstępna powinna zostać skrupulatnie przygotowana. Mam jednak świadomość, że nie jest to częstą praktyką. Ludzie często korzystają z gotowców z taki stron jak: Infor.pl czy Murator.pl.Jest tak często kiedy umowa podpisywana jest u notariusza. Ludzie mają złudne poczucie, że notariusz wszystko sprawdzi więc umowę przedwstępną spisują na kolanie nie martwiąc się zbytnio. Notariusz sprawdzi wiele rzeczy ale nie dopilnuje za nas naszego interesu. To często wychodzi przy nieprzewidzianych sytuacjach i konfliktach.

Zawsze zwracam uwagę na to aby w umowie znalazły się:

– powołanie z dokumentów (dowód osobisty, paszport) danych osobowych, zwróć uwagę na poprawne wpisanie nazwiska (czeskie błędy), poprawny pesel, numer dowodu osobistego,

– data zawarcia umowy (zwróć na to uwagę zwłaszcza jeśli transakcja jest na początku roku kalendarzowego i mamy tendencję do mylenia się),

– dokumenty potwierdzające stan prawny nieruchomości, (odisz w zależności od dokumentu: datę wydania, sygnaturę, instytucję która go sporządziła),

– cenę, wpisz ją kwotowo ale również słownie (widziałem już sytuacje że ktoś pominął np zero na końcu i zamiast 235 000 zł było 23500 zł),

– wysokość zadatku, zachęcam aby była to kwota na poziomie ok 10% ceny finalnej. Doradzam, aby była to kwota która będzie “mieczem obosiecznym” i żadna ze stron nie będzie uchylała się od obowiązku odstąpienia od umowy. Kupujący nie zrezygnuje tak łatwo z zakupu bo trafiła się inna podobna nieruchomość o 5000 zł tańsza, a Sprzedający nie zrezygnuje bo trafił się Klient gotówkowy na tu i teraz i nie musi czekać 2 miesiące na kredyt.

– sposób zapłaty, określ kiedy i w jaki sposób nastąpi zapłata. Czy będzie ona ze środków własnych czy z kredytu bankowego? Dlaczego to tak ważne zwłaszcza dla sprzedającego?

Przykład: 

Sprzedajesz mieszkanie za 255 00 zł.

Przy umowie przedwstępnej zadatek w gotówce 25 500 zł. Reszta ceny zatem 229 500 zł do zapłaty. Jako Sprzedający masz jeszcze kredyt do spłaty w wysokości 148 000 zł, więc Tobie jako sprzedającemu zostanie na czysto kwota 81 500 zł (i zadatek który już pokwitowałeś przy umowie przedwstępnej). Pytanie brzmi kiedy otrzymasz tą kwotę która Cię najbardziej interesuje czy te 81 500 zł? Widzicie zatem jak ważne jest rozpisanie formy zapłaty.

– termin umowy końcowej to bardzo ważna data. Jest ona nieprzekraczalna. Powinna być dostosowana do danej sytuacji i uwzględniać min. formę zapłaty (gotówka, kredyt), poziom skomplikowania transakcji. Pamiętajcie zawsze można przystąpić do umowy wcześniej jeśli obie strony tego chcą i są gotowe. 

Drogi Kupujący jeśli wiesz, że nie jesteś w stanie dotrzymać terminu poinformuj o tym Sprzedającego i poproś go o podpisanie aneksu, w którym wydłużony zostanie czas transakcji w innym przypadku narażasz się na utratę zadatku.

– termin wydania w posiadanie, bardzo ważny termin dla kupującego. Określcie go jasno już w umowie przedwstępnej. Ja najczęściej stosuję zapis, że wydanie w posiadanie następuje do 2 dni roboczych od momentu zapłacenia całej ceny.

– spis rzeczy ruchomych w cenie sprzedaży. Namawiam do sporządzenia protokołu i wykonania zdjęć rzeczy ruchomych które znajdują się w cenie nieruchomości. Po trzech miesiącach można o czymś zapomnieć, co może być “kością niezgody” przy przejmowaniu nieruchomości w posiadanie. Po co się wtedy denerwować. Ustalcie jasno co zostanie w cenie i zapiszcie to. 

Dzięki bardzo drobiazgowemu podejściu unikniecie punktów zapalnych.

Zachęcam Cię serdecznie do takiego właśnie podejścia abyś nie musiał potem sobie „pluć w gębę”, że dla kilkuset złotych które pewnie zainkasowałby dobry pośrednik wpakowałeś się w mega kłopoty, które skutkują przykrymi i dotkliwymi konsekwencjami finansowymi.

Polecam także moje wpisy:

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

7 błędów przy sprzedaży nieruchomości 

Posted By

Grzegorz Dworak