fbpx
Rynek wtórny czy pierwotny?

Rynek wtórny czy pierwotny?

Grzegorz Dworak > nieruchomości > Rynek wtórny czy pierwotny?

Rynek wtórny czy pierwotny?

https://www.grzegorzdworak.pl/index.php/2020/03/27/rynek-wtorny-czy-pierwotny/

Często w swojej pracy niezdecydowani klienci zadają mi pytanie, czy lepiej kupić z rynku wtórnego czy pierwotnego? Wtedy pytam czy mają dodatkowa godzinę i przeprowadzam ich przez 10 najważniejszych pytań, jakie należy sobie zadać zanim się dokona wyboru.

Jeśli planujesz zakup mieszkania, w którym chcesz zamieszkać na dłużą chwilę, to koniecznie sprawdź czy wziąłeś wszystkie za i przeciw. Jeśli natomiast kupujesz mieszkanie inwestycyjne to, to nie jest właściwy zestaw pytań. 

Ok, zatem odpowiedz sobie na pytanie  co jest dla Ciebie ważniejsze w poszczególnych kwestiach?

1. Cena zakupu za metr kwadratowy

Generalnie nowe mieszkania od developera są droższe w zakupie niż te z rynku wtórnego ale to oczywiście z czegoś wynika. Po pierwsze jedne są nowe a drugie używane. Nowe mieszkanie w stanie surowym należy wykończyć i te koszty należy uwzględnić. W mieszkanie z rynku wtórnego może być w takim stanie, że możesz się od razu wprowadzać a może będzie wymagała częściowego lub kompleksowego remontu. Aby odpowiedzieć sobie na tą kwestię warto porównać dwie intersujące Cię oferty i porównać koszty finalne, a nie za jeden metr kwadratowy przy zakupie. To może być bardzo mylące. Zaznaczę jednak, że przy średnim standardzie wykończenia przyjmuję, że rynek wtórny jest tańszy. Jeśli natomiast marzysz o wysokim standardzie wykończenia rynek pierwotny może okazać się podobny cenowo.

2. Lokalizacja centrum, prestiż czy zamknięte osiedle – co dla Ciebie jest ważne?

Tu sprawa się komplikuje ponieważ rynek wtóry to zarówno mieszkanie na dużym osiedlu jak i mieszkanie w centrum miasta w kamienicy. Czasem zdarzą się także mniejsze inwestycje deweloperskie w atrakcyjnych częściach miast, blisko centrum.  Bardzo dużo zależy od miasta i tego jak sami oceniamy atrakcyjność danych lokalizacji. Jeśli masz najbliższą rodzinę na jednym końcu miasta to ten drugi koniec miatsa możesz oceniać przez pryzmat szybkości komunikacji z rodziną. Na pewno jednak warto sobie odpowiedzieć czego oczekujemy po nowym adresie: prestiżu, bliskości centrum a może szkoły i przedszkola naszych dzieci.

3. Infrastruktura osiedla

Nowe osiedla często powstają w pięknych miejscach, blisko zielni ale za to troszkę dalej od centrum. Zdarza się także, że bez jakiejkolwiek infrastruktury. Ona z czasem powstaje ale potrafi to zająć nawet kilka lat. Z założenia wszyscy  wszędzie jeżdżą samochodami ale dobrze jest mieć przedszkole czy mały spożywczy blisko, w zasięgu kilku minut na piechotę. Rozmawiałem z ludźmi, którzy kupili mieszkanie pod Wrocławiem na zupełnie nowym osiedlu, bardzo ładnym zresztą. Dokoła zieleń pola i lasy ale do najbliższej żabki trzeba jechać 10 minut samochodem, do centrum Wrocławia 25 minut. Dla singla super ale dla samotnego rodzica z dzieckiem to już trudniejsza sprawa. Jak zwykle wybór zależy od naszych potrzeb.

4. Koszty utrzymania mieszkania

Czynsze to opowieść na osobny wpis, różnych przypadków jest wiele. Zakłada się, że w nowych budynkach są stosunkowo niskie bo nikt nie planuj jeszcze remontów. W kamienicy w centrum miasta też mogą być stosunkowo niewielkie bo są to zazwyczaj małe wspólnoty mieszkaniowe, ale fundusz remontowy zależy od stanu budynku. Duże spółdzielnie mieszkaniowe na osiedlach potrafią mocno wywindować czynsze. Tu diabeł tkwi w szczegółach ale warto wziąć pod lupę czynsz bo to będzie nasz stały koszt. Ciężko generalizować i twierdzić, że w nowych mieszkaniach czynsze są niskie, bo za rok lub dwa i tak będzie trzeba uruchomić fundusz remontowy, jest to nie uniknione i nie wiemy kiedy wspólnota podejmie takie decyzje.

5. Możliwości aranżacji wnętrz

Mieszkanie w stanie deweloperskim daje najwięcej możliwości, można zaprojektować je w dowolny sposób. Jeśli kupimy na wczesnym etapie to można nawet z deweloperem ustalić położenie ścian działowych. W przypadku rynku wtórnego można szukać mieszkania do całkowitego remontu, częściowego lub gotowe do zamieszkania. Należy dobrze przyjrzeć się kosztom remontu, mogę być dość wysokie i uwzględniać instalację, demontaż starych podług, kafelek i innych elementów oraz nowych instalacji. W wycenie należy uwzględnić niespodzianki, czyli nieprzewidziane koszty np.: kłucie instalacji w betonie, wymianę pionów, które miały być w dobrym stanie itp. Taki remont może z metra kosztować dużo więcej niż w mieszaniu deweloperskim np.: kiedy uwzględnia: wymianę okien, wymianę drzwi, wykonanie gładzi na ścianach. Zatem znowu wracamy do oczekiwanego standardu wykończenia.

6. Nowe mieszkanie – nowi sąsiedzi

W nowym budownictwie trzeba mieć świadomość, że każdy kto kupi mieszkanie w budynku musi je wykończyć. Każdy może to robić w różnym tempie i może się okazać, że szybcy i sprawni cierpią z powodu tych mniej zorganizowanych lub tych, którzy kupili mieszkania jako ostatni. Trzeba się liczyć z ewentualnymi remontami, które po przejściu własnego denerwują nawet bardziej :). Plusem rynku wtórnego jest to, że nasi przyszli sąsiedzi już tam są wiec możemy dokonać pewnych obserwacji lub nawet porozmawiać. Słyszałem masę historii o tym jak sąsiedzi nawet bez złej woli mogą być sporym utrapieniem. Aby uniknąć takich sytuacji warto dobrze sprawdzić akustykę danego mieszkania.

7. Jakość wykończenia części wspólnych

Bramy na pilota, wideodomofony, windy, wysokiej jakości materiały, piękna i podświetlona mała architektura to wszystko  staje się standardem w nowym budownictwie. Oczywiście to elementy które też kosztują, serwis tych wszystkich elementów jest stałym kosztem mieszkańców. Jednak to ważne atuty dla użytkowników i zawsze będą podnosić wartość mieszania. W przypadku rynku wtórnego siłą rzeczy wyposażenie tego typu jest słabsze, częściowe zużyte itd.

8. Czy i ile warto zapłacić za miejsce parkingowe

Dziś deweloperzy sprzedają już mieszkania z obowiązkiem zakupu minimum jednego miejsca parkingowego. To dodatkowy koszt ale wart poniesienia, zwłaszcza, że również wpływa na przyszłą wartość mieszkania. Na rynku wtórnym należy zwrócić uwagę i zaobserwować okolicę bo może okazać się, że blisko centrum miasta może być to kwestia uciążliwa. Nie upominając już że parking podziemny jest raczej nieosiągalny. Jeśli to dla Ciebie ważna kwestia to proponuję dwa plusy dla rynku pierwotnego.

9. Szukania idealnego mieskzania

W internecie łatwo wyszukać nowe inwestycje deweloperów, umówić się na spotkanie i hurtem zobaczyć mieszkania. Biorę tu pod uwagę sytuację, kiedy są one już na ukończeniu. Mamy do wglądu rzuty, wizualizacje i jeszcze możemy pooglądać w stanie surowym. Tu zwracam jednak uwagę na jeden ważny aspekt – renoma dewelopera jest kluczowa. Na rynku wtórnym jest inaczej, musimy przeczesywać wybrane rejony miasta i oglądać sporo mieszkań. Dobrze przygotowane kryteria poszukiwań bardzo pomagają.

10. Co chcesz robić po zakupie mieszkania?

U dewelopera mamy formę gwarancji na budynek, oczywiście dobry deweloper to gwarancja, ze nie będziemy musieli się zmagać z wadami ukrytymi i innymi problemami. W przypadku mieszkania z rynku wtórnego trudniej dochodzić ewentualnych praw jeśli okaże się, że o czymś nie wiedzieliśmy. Niejednokrotne tego typu niespodzianki wychodzą przy remontach i poprzedni właściciel też mógł nawet o nich nie wiedzieć. Tu trzeba też zdecydować czy po zakupie chcę szybko zamieszać czy wykańczać lub remontować – ważna kwestia.

Jak widzisz każdy punk ma swoje rozbudowane aspekty, które składają się na dość złożony proces decyzyjny.

Przeczytaj także:

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Jak pokazać potencjał mieszkania w stanie deweloperskim?

Podobny artykuł na totalmoney.pl

Posted By

Grzegorz Dworak