fbpx
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Grzegorz Dworak > nieruchomości > Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

https://www.grzegorzdworak.pl/index.php/2020/04/02/jak-sprzedac-mieszkanie-z-kredytem-hipotecznym/

Sytuacja, nasze potrzeby zmieniając się z czasem i nic nie stoi na przeszkodzie aby zmieniać i dostosować do nich nasz stan posiadania. Często tłumacze klientom, że kredyt na 30 lat to nie wyrok, nieruchomość z kredytem też można sprzedać. Jak sprzedać mieszkanie bezpiecznie i jak do tego się zabrać? 

Zacznij standardowo od znalezienia kupca

Ja oczywiście polecam znaleś dobrą agencję nieruchomości, która pomoże także w kolejnych krokach. Nie zmienia to jednak faktu, że możesz to zrobić także samodzielnie. Polecam Twojej uwadze także mój wpis 7 najczęściej popełnianych błędów przy sprzedaży nieruchomości. Dodatkowo warto dodać, że przebieg takiej transakcji może przebiegać dłużej ze względu na formalności. Warto być dobrze przygotowanym już na etapie prezentowania nieruchomości potencjalnym kupcom. Musimy wiedzieć dokładnie jak sprawę przeprowadzić aby naszą niewiedzą nie wystraszyć kogoś. Nie polecałbym także ukrywania faktu, że nieruchomość jest obciążona kredytem.

Zamów i odbierz dokumenty potrzebne do podpisania umowy przedwstępnej

Zanim znajdzie się konkretny kupiec trzeba się już przygotować do umowy przedwstępnej, do tego potrzebne będą

A. zaświadczenie z Twojego banku w którym masz zaciągnięty kredyt z następującymi informacjami:

– saldo kapitału do spłaty na dzień wydania zaświadczenia,

– odsetki, dzienne naliczanie,

– ewentualne prowizje za całkowitą spłatę kredytu,

– numer konta technicznego do spłaty,

– tytuł przelewu,

– informację, że po całkowitej spłacie kredytu bank wyda zgodę na wykreślenie zabezpieczeń z działu IV księgi wieczystej. 

Najczęściej musisz sam wnioskować o wydanie takiego zaświadczenia. W większości banków będziesz czekać do 14 dni kalendarzowych. Wydaje je bowiem departament w centrali Twojego banku i wysyła do Ciebie na adres korespondencyjny lub ewentualnie do wskazanej przez Ciebie placówki bankowej.

B. Zaświadczenia od zarządcy budynku potwierdzające, że nie zalegasz z opłatami na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

C. Podstawa nabycia – przygotuj dokument, na podstawie którego jesteś właścicielem sprzedawanej nieruchomości. Mogą to być: akt notarialny, akt darowizny lub spadek.

Podpisz umowę przedwstępną

Zakładam, że w trakcie organizacji dokumentów szukasz nabywcy i kiedy już go znajdziesz ze względu na trwanie procedur musisz podpisać umowę przedwstępną. W niej sprzedający deklaruje wolę zbycia a kupujący wolę nabycia. Tu odsyłam do mojego wpisu “Jak dobrze skonstruować umowę przedwstępną”.

Według mnie umowa przedwstępna to bardzo ważny etap transakcji. Odradzam korzystanie z gotowych wzorów. Jeśli sam nie posiadasz wiedzy na ten temat zleć przygotowanie takiej umowy prawnikowi, notariuszowi czy dobremu pośrednikowi.

Uwaga:

Umowa przedwstępna może być podpisana w formie cywilnoprawnej nie jest wymagana forma aktu notarialnego.

Warto aby w tej umowie znalazły się informacje:

– cena, (widziałem już sytuacje że ktoś pominął np zero na końcu i zamiast 235 000 zł było 23500 zł. A jest to znaczna różnica nieprawdaż?)

– termin sprzedaży, termin umowy końcowej to bardzo ważna data. Jest ona nieprzekraczalna. Powinna być dostosowana do danej sytuacji i uwzględniać min. formę zapłaty (gotówka, kredyt), stopień skomplikowania sytuacji prawnej. Pamiętajcie zawsze można przystąpić do umowy wcześniej jeśli obie strony tego chcą i są gotowe. 

Uwaga: Drogi Kupujący jeśli wiesz że nie jesteś w stanie dotrzymać terminu poinformuj o tym Sprzedającego i proś go o podpisanie aneksu w którym wydłużyć czas transakcji w innym przypadku narażasz się na utratę zadatku.

– wysokość zadatku (nie zaliczka), zachęcam aby była to kwota na poziomie 10 % ceny finalnej. Z mojej perspektywy doradzam, aby była to kwota która będzie “mieczem obosiecznym” i żadna ze stron nie będzie uchylała się od obowiązku przystąpienia od umowy. Kupujący nie zrezygnuje tak łatwo z zakupu bo trafiła się inna podobna nieruchomość o 5000 zł tańsza. Sprzedający nie zrezygnuje bo trafił się Klient gotówkowy na tu i teraz i nie musi czekać 2 miesiące na kredyt.

– sposób zapłaty i formę finansowania, kredyt hipoteczny czy środki własne. W jaki sposób nastąpi płatność? Czy ze środków własnych (czy pieniądze dostępne tu i teraz, czy trzeba poczekać aż skończą się lokaty, czy trzeba zgromadzić pieniądze z różnych źródeł a to trwa kilka dni). Może jednak kredyt hipoteczny (procedura 4-6 tygodni + 2 tygodnie jako bufor bezpieczeństwa).

Dlaczego to tak ważne, zwłaszcza dla sprzedającego?

Przykład: 

Sprzedajesz mieszkanie za 255 00 zł.

Przy umowie przedwstępnej 10% zadatek w gotówce to 25 500 zł. Reszta ceny zatem 229 500 zł pozostaje do zapłaty. Jako sprzedający masz jeszcze kredyt do spłaty w wysokości 148 000 zł, więc Tobie jako sprzedającemu zostanie na czysto kwota 81 500 zł (i zadatek który już pokwitowałeś przy umowie przedwstępnej). Pytanie brzmi kiedy otrzymasz tą kwotę która Cię najbardziej interesuje, czyli kwotę 81 500 zł?

Pytaj, negocjuj, doprecyzuj. Dobrze radzę. Najgorzej podejść do tematu jakoś to będzie, na pewno się dogadamy.

Umów się do notariusza na sfinalizowanie sprzedaży

Najczęściej Klient pewnie będzie przy zakupie posiłkował się również kredytem hipotecznym więc z jego umowy kredytowej będzie wynikała konstrukcja umowy i finansowania. W większości przypadków odbędzie się to w następujący sposób:

Przykład:
  1.   Cena mieszkania 200 000 zł
  2.   Zadatek zapłacony przy umowie przedwstępnej 20 000 zł
  3.   Do zapłaty 180 000 zł i tyle kredytu otrzymał Kupujący.
  4.   Ty masz długu w swoim banku 50 000 zł więc bank Kupującego przeprowadzi zapłatę w następujący sposób:

– 1 transza 50 000 zł na spłatę Twojego kredytu na konto techniczne z zaświadczenia wystawionego przez twój bank,

– 2 transza w wysokości różnicy pomiędzy ceną, zadatkiem, 1 transzą w tym przypadku kwota 130 000 zł na twoje konto indywidualne po przedstawieniu przez Ciebie zaświadczenia z którego Twój bank daje informację że wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki.

Wydanie mieszkanie w posiadanie

Najmilszy moment dla Kupującego. Sprzedający bardzo proszę, zadbaj o czystość przekazywanej nieruchomości. Sporządzaj protokołów zdawczo-odbiorczych przygotuj na drukach dostawców określonych mediów. Udaj się do wspólnoty mieszkaniowej celem przepisania liczników na nowego nabywcę.

Teoretycznie już po transakcji. Co jednak z podatkami? 

Jak to jest z tym okresem 5 lat, jak to obliczać, a co z sądem? Czy jeszcze gdzieś muszę się zgłosić, coś dodatkowo zapłacić, o czymś pomyśleć, czy przewidzieć aby spać spokojnie?

Podatki – Notariusz w pouczeniach po odczytaniu aktu notarialnego ma obowiązek pouczenia sprzedającego w tej kwestii. Warto jednak zastanowić się nad tym już przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż? Zapytasz dlaczego?

Przykład

Mój klient z rynku wtórnego nabył sam mieszkanie w sierpniu 2017 r. Mieszka za granicą i z mieszkania korzystała jego córka. Jednak po 2 latach córka również wyjechała za granicę. Klient nie chciał wynajmować mieszkania ponieważ bał się zniszczeń. Chciał sprzedać i zapomnieć o jedynym temacie który łączył go jeszcze z Polską. Na etapie przyjęcia mieszkania do oferty uświadomiłem go, że niestety czeka go do zapłaty podatek dochodowy w wysokości 19% od różnicy pomiędzy kwotą zakupu i sprzedaży. Kwotę podatku można pomniejszyć o koszty poniesione w między czasie np. remonty (trzeba mieć jednak faktury vat). Podpowiedziałem, że uznawanym kosztem może być także furtka na zakup innej nieruchomości w ciągu 2 lat nie licząc roku zbycia. Klient jednak się nie zdecydował. Chce zapłacić podatek dochodowy. W jego przypadku to kilkanaście tysięcy złotych. 

Uwaga: Informację, że Klient  podatek zapłaci i mniej więcej w jakiej konkretnie wysokości otrzymał ode mnie już na samym początku zanim podpisaliśmy umowę pośrednictwa. Jasno wiedział jaką cenę da się osiągnąć ze sprzedaży, ile wynosi moje honorarium i ile zapłaci podatku. Wyobraź teraz sobie, że o podatku dowiedziałby się dopiero przy podpisaniu umowy sprzedaży. Czy mógłby się poczuć rozczarowany i zawiedziony? Ja na jego miejscu tak bym się poczuł.

Czy muszę się gdzieś zgłaszać np. Urząd Skarbowy czy Sądu?

Jeśli chodzi o Urząd Skarbowy to nie ma takiej potrzeby. Notariusz ma obowiązek przy transakcji pobrać podatek PPC w wysokości 2% od ceny transakcyjnej jeśli kupujesz już na rynku wtórnym.

Oczywiście US ma aż 5 lat na zweryfikowanie czy cena która została podana na akcie notarialnym jest prawidłowa. Tak, US ma możliwość wezwania kupującego do 5 lat od transakcji i udowodnić mu, że ich zdaniem nabył nieruchomość poniżej ceny rynkowej. Domag się wtedy uzupełnienia brakującego PCC1 i dodatkowych odsetek. Dobry Pośrednik podpowie jak zminimalizować prawdopodobieństwo takiej kontroli.

Co do sądu, wydziału Ksiąg wieczystych to jeśli była hipoteka to trzeba się udać i złożyć wniosek o jej wykreślenie. Będzie to warunkiem wypłacenia całości ceny. Ja zawsze pomagam w tym Klientom bo wiem z jakim stresem się to dla nich wiąże.

Jeśli macie jakieś pytania, coś nie do końca jasno sprecyzowałem piszcie do mnie koniecznie.

Posted By

Grzegorz Dworak