fbpx
Remont mieszkania pod wynajem

Remont mieszkania pod wynajem

Grzegorz Dworak > inwestycje > Remont mieszkania pod wynajem

Remont mieszkania pod wynajem

https://www.grzegorzdworak.pl/index.php/2020/04/28/remont-mieszkania-pod-wynajem/

Zupełnie inaczej remontuje się mieszkanie, w którym chce się samemu zamieszkać a inaczej pod wynajem. To nie znaczy, że pod wynajem remontuje się gorzej czy byle jak. Zatem jak zabrać się za remont mieszkania pod wynajem?

Niezależnie od tego czy planujesz wynajmować mieszkanie na krótki okres bo na przykład chcesz uciec z podatkiem od dochodowym, czy na długi bo jest to twoja inwestycja remont Cię nie ominie. Koszt remontu to ważny element każdej inwestycji Remont mieszkania pod wynajem należy zoptymalizować. Mieszkanie musi się podobać, dobrzy wychodzić na zdjęciach, być odporne na zużycie. Te wszystkie czynniki musimy brać pod uwagę, remont to masa decyzji zakupowych i nie zawsze łatwo trzymać się wszystkich założeń.

Jak nie wpaść w pułapki, zwłaszcza jeśli nie masz doświadczenia w tej kwestii? Oto moje rady, dzięki którym zaoszczędzisz swoje pieniądze, czas i unikniesz niepotrzebnych stresów.

Rekonesans rynku i konkurencji

Odpowiedz sobie zatem na pytanie komu chcesz wynająć mieszkanie? To jest bardzo ważne, więcej o tym w filmiku Jak dobrze skonstruować ogłoszenie? Zastanów się już teraz jaką opłatę za najem chcesz uzyskać? Standard wykończenia musi być do niej dostosowany. Załóżmy jednak, że chcesz uzyskać mieszkanie w lekko podwyższonym standardzie. Zobacz jakie są ogłoszenia na rynku, co za ile się wynajmuje. Spróbuj znaleźć oferty, które będą konkurować z Twoją. Przeanalizuj co może być Twoim atutem np.: zmywarka w kawalerce, często w małych kuchniach brakuje na nie miejsc a single je bardzo sobie cenią, może szafa lub garderoba w dużym mieszkaniu, w którym pewnie zamieszka rodzina z dzieckiem, oni na pewno ją docenią. 

Gusta i guściki – o nich się nie dyskutuje

Odradzam remontowanie i wyposażanie mieszkania  pod własny gust. Na czas remontu musisz swojej preferencje zostawić w swoim domu. To nie Ty tam będziesz mieszkać – tak łatwo o tym zapomnieć. Po wykonaniu analizy łatwiej trzymać się założeń i myśleć jak nasz potencjalny wynajmujący. Mieszkanie w swoim stylu musi być uniwersalne, najlepiej sprawdzi się nowoczesny minimalizm i stonowane kolory. Każdy takie mieszkanie może dostosować do siebie, jedni dodadzą masę bibelotów, inni dużo roślin a ktoś inny nie zmieni w nim nic. Kolorystyka działa w ten sam sposób, jeśli ograniczysz się do beży, bieli, szarości i elementów drewnianych każdy będzie mógł dodać swoje dodatki w ulubionym kolorze. Nie rozumiem malowania ścian w mieszkaniu pod wynajem na zielono lub żółto – nie każdy to lubi a na białej ścianie wszystko wygląda lepiej.

Remontowe podstawy a remont pod wynajem

Remont mieszkania pod wynajem koniecznie zacznij od sprawdzenia stanu technicznego instalacji elektrycznej, wodnej i kanalizacyjnej. Jeśli tego nie dopilnujesz na samy początku a problemy wyjdą w trakcie remontu lub wynajmu może Cię to znacznie więcej niż na samym początku remontu. Tego typu rzeczy sprawdza się przy kupnie mieszkania ale czasem dostajemy je w spadku i można o tym zapomnieć. W przypadku późniejszej, ewentualnej sprzedaży będzie to także atut naszej nieruchomości. W przypadku instalacji elektrycznej sprawdź czy przypadkiem nie jest jeszcze aluminiowa. Jeśli tak to w ogóle nie ma o czym dyskutować trzeba ją całą wymienić. Jeśli jest wykonana z miedzi sprawdź poszczególne obwody, sprawdź czy są wykonane tzw. “przeciwporażeniówki”, sprawdź w jaki sposób rozwiązane są bezpieczniki. Dobrze żeby kuchnia i łazienka była na osobnych obwodach, aby można było na bezpiecznikach rozłączać poszczególne sekcje. 

Dowiedz się czy piony należą do wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej. Sprawdź czy są wykonane już w pcv czy jeszcze stare żeliwne. Sprawdź to zarówno od strony wpięcia mieszkania wyżej do twojego jak i twojego do sąsiada poniżej. Jeśli wykonasz kafelkowanie łazienki i będzie awaria czy wymiana pionów nikt nie będzie patrzył czy masz nowe czy stare kafelki, trzeba będzie dostać się i usunąć awarię.

Co do instalacji gazowej warto wiedzieć, że powinna być sprawdzana jej szczelność dwa razy w roku, taki obowiązek spoczywa na zarządcy budynku. Jeśli od sprzedawcy nie otrzymałeś protokołów z poprzedniego badania nie czekaj i sam zleć sprawdzenie szczelności instalacji aby uniknąć zatrucia czy wybuchu.

Należy sprawdzić także kominy, zwłaszcza jeśli ogrzewanie nie jest z sieci czy elektrociepłowni tylko z pieca gazowego. Warto mieć przed sezonem grzewczym wykonany przegląd kominiarski z wydanym zaświadczeniem, że przewody są drożne.

Okna i drzwi wejściowe

To ważny elementy estetyczny i ekonomiczny. Jeśli są stare i nieszczelne warto wymienić je na nowe, trzyszybowe. Nikt nie chce płacić majątku za ogrzewanie dlatego najemcy zwracają uwagę na szczelność okien i koszty ogrzewania. Ważne też są drzwi wejściowe, które dają poczucie bezpieczeństwa. Jeśli te które są są stare i brzydkie warto je zmienić. Czasem jest to kwestia wymiany tylko zamka na taki z atestem. To ważna kwestia ponieważ bez takiego zamka nie chroni nas żadne ubezpieczenie od włamania. 

Trwałość rozwiązań

Idź w stronę sprawdzonych i mniej awaryjnych  rozwiązań, takich które sprawdzą się na lata. Dobrze aby ściany były równe, czyste najlepiej pomalowane na biało, pozwoli ci to szybkie odświeżenie po zakończonym wynajmie, nie będzie problemu z zamalowywaniem koloru bo już identycznego nie dokupisz. Pamiętaj o użyciu dobrej jakości farby najlepiej zmywalnej. Ten wydatek na pewno się opłaci. W przypadku podłogi wybierz komfort użytkowania i trwałość. W kuchni, łazience i przedpokoju doskonale sprawdzą się płytki, w pokojach panele podłogowe. Unikaj nietrwałych dywanów, wykładzin które z czasem po prostu będą niezbyt estetycznie wyglądać. Nie kupuj rzeczy z końcówek serii czy promocji, tylko te najbardziej popularne, będzie je łatwiej dokupić. 

Kuchnia

Jeśli chodzi o zabudowę kuchenną mamy dwie opcji: rozwiązanie w postaci mebli modułowych np. z Ikea lub Meble Agata albo wykonanie mebli na wymiar. Niezależnie od opcji, którą wybierzesz zwróć uwagę na: trwałość blatów, trwałość systemów jezdnych, zawiasów. Za dobrą jakość tych elementów lepiej dopłacić niż co chwilę usuwać usterki. Fronty wybierz takie aby z łatwością jeden można było wymienić. Dobrze aby były odporne na uv, jeśli żółkną od światła (np.: białe najtańsze fronty z IKEA) nie będzie się dało wymienić jednego. 

Co do wyposażenia, zachęcam do zakupu sprzętu z średniej półki cenowej. Moim zdaniem warto też wykupić rozszerzenie gwarancji na 5 let. Dla wynajmującego to ogromny komfort, nie będzie przepychanek dlaczego sprzęt się zespół tylko szybka wymiana. Ty zaoszczędzisz czas i pieniądze na naprawach.

Łazienka

Lepiej w łazience sprawdzi się wanna która posłuży na lata niż kabina prysznicowa w której po krótkim czasie mogą pojawić się problemy np. z prowadnicami. Pamiętaj jednak o uniwersalny kształcie i rozmiarze. Koniecznie zamontuj szybę lub parawan tak aby można w niej było wziąć prysznic.

Miejsce do przechowywania

Wykorzystaj przestrzenie w przedpokoju i sypialniach na szafy typu komandor od podłogi do sufitu z drzwiami przesuwnymi. Zredukujesz ilość szaf wolnostojących, zapewnisz dużą przestrzeń magazynową i to, że najemca nie będzie dokonywał przemeblowań, które niszczą meble. Zadbaj o dobre profile, okucia i systemy jezdne.

Remont mieszkania pod wynajem musi być przemyślany. Jeśli na czymś można zaoszczędzić to najlepiej na elementach, które najszybciej będą wymagały wymiany np.: obicia kanapy czy krzeseł, materac czy krzesło obrotowe do biurka. Zniszczą się tak i tak od użytkowania więc nie ma co szaleć, lepiej szybciej wymienić na nowe.

Przeczytaj także:

Rynek wtórny czy pierwotny?

Jak negocjować zakup nieruchomości?

Posted By

Grzegorz Dworak