fbpx
Zadatek w transakcji kupna nieruchomości

Zadatek w transakcji kupna nieruchomości

Grzegorz Dworak > nieruchomości > Zadatek w transakcji kupna nieruchomości

Zadatek w transakcji kupna nieruchomości

https://www.grzegorzdworak.pl/index.php/2020/09/29/zadatek-w-transakcji-kupna-nieruchomosci/

Zadatek to miecz obosieczny, który chroni zarówno kupującego i sprzedającego. Czy chroni także pośrednika nieruchomości i jakie obiekcje budzi? Wszystko co warto wiedzieć o zadatku przekażę na konkretnym przykładzie transakcji kupna mieszkania.

Obsługa transakcji zdalnych

W mojej agencji zdarza się dość często, że obsługujemy klientów zdalnie. Dotyczy to osób mieszkających poza granicami Polski. Najczęściej są to Polacy mieszkający w Stanach Zjednoczonych. Tak też było w sytuacji, którą chcę omówić.

Potencjalni kupujący

Historia zaczyna się od telefonu późnym wieczorem. Małżeństwo mieszkające w Stanach planuje powrót do Polski po kilkunastu latach nieobecności i szukają mieszkania o określonych parametrach. Mają bardzo sprecyzowane wymagania i interesuje ich konkretna oferta z mojego biura. Właścicielką mieszkania, które ich interesuje jest mama z dwójką dzieci, która chce sprzedać mieszkanie za 300 000 zł możliwe szybko i sprawnie.

Prezentacja nieruchomości online

Kupujący obejrzeli już mieszkanie na zdjęciach i przez wirtualny spacer. Po rozmowie ze mną decydują się na to aby w ich imieniu ich pełnomocnik obejrzał nieruchomość na żywo. Ustaliliśmy, że przeprowadzimy ją równolegle na skypie, w takiej porze aby oni także wzięli w niej udział. Różnice czasowe przy takich sytuacjach mocno utrudniają znalezienie dogodnego terminu ale nam się udało. Dzięki połączeniu online, mogli sami dopytać o interesujące ich kwestie, których nie było w ofercie, a na których im zależało. Sprzedająca nie była przekonana, że ktokolwiek zdecyduje się na zakup bez obecności. Przekonywałem ją, że tak się zdarza i mamy już wiele takich transakcji na koncie.

Negocjacje ceny nieruchomości

Po zaledwie dobie namysłu nastąpiły szybkie negocjacje. Szybkie ponieważ sprzedający i kupujący nieruchomość szybko doszli do konsensusu. Oczywiście prowadziliśmy te negocjacje. Jako biuro reprezentowaliśmy sprzedającego, mieszkanie było nam powierzone do sprzedaży na wyłączność. Co oczywiście nie znaczy, że nie dbaliśmy o potencjalnie kupujących.

Opieka biura nieruchomości

Zrobiliśmy wszystko aby im zapewnić poczucie bezpieczeństwa. W tej kwestii pomogły nam bardzo dobre opinie naszych klientów i wieloletnie doświadczenie oraz ubezpieczenie. Należy tu dodać, że z kupującymi widziałem się tylko przez video rozmowy, a oni sami byli dość drobiazgowi i nieufni. Szybko jednak zobaczyli, że skrupulatnie potrafię wyjaśnić im wszystkie przepisy i procedury.

Kupujący poprosili o informacje jak mogą dokonać zakupu wyjaśniając, że będą w Polsce dopiero za kilku miesięcy. Mieszkanie chcieli kupić oczywiście za gotówkę, co gwarantowało, że mogą podejść do finalizacji zaraz po przylocie.

Umowa przedwstępna

Na całe szczęście okazało się, że ich pełnomocnik ma umocowanie do podpisania umowy przedwstępnej. To bardzo mocno ułatwiło całą sprawę. Wyjaśniam, że aby mieć pewność, że Klient sprzedający zaczeka na nich i nie sprzeda tego mieszkania nikomu innemu konieczne jest podpisanie umowy przedwstępnej zadatkowej. Tylko taka forma zabezpiecza obie strony transakcji. Dodam jeszcze, że zasadę tą stosuję zawsze, nie tylko przy tego typu sytuacjach.

Negocjacja wysokości zadatku w transakcji kupna nieruchomości

Wysokość zadatku nie jest nigdzie ściśle uregulowana. Zwyczajowo jednak jest to rząd wielkości kilku do kilkunastu procent wartości globalnej ceny. Kupującym ta kwota wydaje się spora i próbowali ją znegocjować.

Swoja nieugiętość w tej kwesti argumentowałem:

  • kwota powinna być na tyle duża, że gdyby któraś ze stron uchylała się od nabycia bądź sprzedaży ponosiłaby konsekwencje finansowe i to niemałe,

  • czas pomiędzy umowa przedwstępną a końcową, w tym przypadku dość długi bo aż kilka miesięcy (standardem są 2-2,5 na załatwienie formalności z kredytem hipotecznym),

  • skuteczne zablokowanie Sprzedającego, np.: w sytuacji, kiedy trafia się szybkim kliencie tu i teraz gotowy do finalizacji.

Finalnie klienci za moimi staraniami ustalają zadatek w wysokości 10% ceny czyli ok. 30 000 zł, który obie strony zaakceptowały.

W ich imieniu umowę przedwstępną podpisał pełnomocnik. Należy tu wyjaśnić, że zdarzenia te miały miejsce na początku roku 2020, czyli przed rozpoczęciem pandemii covid-19.

Pandemia Covid-19 a rynek nieruchomości

Po miesiącu od podpisania umowy przedwstępnej zadzwonili do mnie kupujący z informację, że w związku z Covid19 zastanawiamy się czy podejść do transakcji. W pierwszej chwili pomyślałem, że będą mieli problem lub obawy przed przylotem do Polski. Jednak nie chodziło o to, ani o zmianę planu powrotu do Polski, ani o potrzebę odbycia kwarantanny. Powodem rozpatrywania wycofania się z transakcji była spekulacja, że ceny nieruchomości spadną w związku z trwającą pandemią.

Wyjaśniłem kupującym, że taka decyzja wiąże się z utratą zadatku i nie ma tu możliwości odwrotu. Dodatkowo przekonywałem ich także, że te wszystkie prognozy, o których na początku pandemii trąbiły media są mało prawdopodobne i pisane aby budzić kontrowersje. Sam napisałem w tym czasie artykuł o tym na Otodom: Dlaczego rynek nieruchomości opanował strach. Wyjaśniałem w nim, że niekoniecznie się tak stanie i na pewno nie w tak krótkim okresie czasu i nie w takim stopniu jak klientom sie wydawało.

Finalizacja transakcji

W związku z tym, że termin zakupu był dość odległy, byłem z kupującymi w stałym kontakcie a oni czekali na rozwój wypadków. Finalnie zgodnie z planem przylecieli do Polski odbyli kwarantannę i stanęli przed finalną decyzją. Sami stwierdzili, że 3 miesiące nie spowodowały obniżek cen jak się spodziewali. Finalnie zdecydowali się na zakup mieszkania.Jednak w szczerej rozmowie podkreślili kilkukrotnie “że gdyby nie wpłacony zadatek i to w takiej wysokości zrobiliby wiele żeby wycofać się z transakcji zakupu”.

Wnioski

Ten przykład utwierdza mnie tylko w przekonaniu, że nie ma innego zabezpieczenia niż odpowiednio wysoki zadatek w transakcji kupna nieruchomosci. Ludzie są różni i jeśli tylko idzie coś nie po ich myśli zrobią wszystko aby wycofać się z transakcji, która nie jest im w danym momencie im na rękę. Zadatek chroni jednak obie strony przed podjęciem spontanicznych i szybkich, w większości nieprzemyślanych, decyzji.
Przeczytaj także:
Posted By

Grzegorz Dworak