fbpx
Jak znaleźć idealne mieszkanie z rynku wtórnego?

Jak znaleźć idealne mieszkanie z rynku wtórnego?

Grzegorz Dworak > inwestycje > Jak znaleźć idealne mieszkanie z rynku wtórnego?

Jak znaleźć idealne mieszkanie z rynku wtórnego?

https://www.grzegorzdworak.pl/index.php/2020/11/24/jak-znalezc-idealne-mieszkanie-z-rynku-wtornego/

Ostatnio pisałem na moim facebooku o tym jak kształtowały się ceny mieszkań w 3 kwartale 2020 roku. Bazowałem na raporcie Expandera, który dokonał bardzo ciekawego, moim zdaniem, zestawienia danych. Cały raport możecie znaleźć tutaj.  To co kluczowe to fakt, że o ile ceny mieszkań deweloperskich nadal rosną to mieszkania z rynku wtórnego już nie koniecznie. Dla tych, którzy doszli do wniosku, że może warto poszukać mieszkania na rynku wtórnym, dziś o jego zaletach i o tym jak znaleźć idealne mieszkanie na rynku wtórnym?

Zalety rynku wtórnego

Niewątpliwą zaletą mieszkań z rynku wtórnego jest ich lokalizacja – w centrum miast, tam gdzie nie ma już miejsca na nowe budownictwo. Do tego należy jeszcze wspomnieć, że można zweryfikować dostępną w okolicy infrastrukturę oraz najbliższą okolicę – w takich lokalizacjach niewiele się zmieni. Jeśli jest sklep, przystanek czy park to wiemy, że już tak zostanie. Nowe osiedla to często zagadka jeśli o te aspekty chodzi. Albo otaczająca zieleń zostaje zabudowana kolejnymi blokami lub domami albo infrastruktura się nie pojawia, może tak być z wielu powodów, o których nie chcę się rozwodzić teraz – ważne jest to, że bardzo trudno to przewidzieć.

Negocjacje a ceny z metra

Rynek deweloperski często porównuje się ceną za metr kwadratowy mieszkania. Na rynku wtórnym to nie jest już takie proste. Zarówno sprzedającym i kupującym trudno jednoznacznie zweryfikować wartość mieszkania. Na cenę mieszkania z  rynku wtórnego składa się wiele aspektów, takich jak:

– stan całego budynku,

– stan klatki schodowej,

– koszty utrzymania (już wiadomo jakie są, w przypadku mieszkań deweloperskich nie wiadomo),

– stan i wartość wykończenia mieszkania,

– atrakcyjność lokalizacji w kontekście otoczenia.

Te czynniki są dużo trudniejsze do zweryfikowania niż w „deweloperce”, ich ocena jest też często bardzo subiektywna. To co odpowiada jednemu kupującemu w wykończeniu mieszkania dla drugiego niekoniecznie  jest zaletą. Daje do spore pole do negocjacji ceny.  Moim zdaniem to niezaprzeczalna zaleta.

Jak znaleźć idealne mieszkanie z rynku wtórnego?

Po pierwsze, znowu!, lokalizacja – ustal na mapie rejony, dzielnice w jakich chcesz mieszkać. To kluczowa decyzja, która znacznie zawęża obszar poszukiwań. Jeśli masz z tą decyzją problem polecam wybrać się na długi spacer. Spisz wszystkie swoje preferencje według listy:

– dojazd – gdzie najczęściej dojeżdżasz (praca, szkoła dziecka czy ulubiony teren rekreacyjny),

– infrastruktura – jaka jest dla Ciebie najważniejsza? to na prawdę mogą być bardzo różne  rzeczy – ryneczek z warzywami, przedszkole, restauracje czy miejsce zamieszkania rodziny i znajomych, z którymi często się widujesz,

– klimat dzielnicy – to jak się czujesz w danej okolicy też ma znaczenie

Rynek wtórny nie oznacza tylko starego budownictwa

Pamiętaj także, że rynek wtórny to także osiedla i budynki oddane nawet 2 lub 3 lata temu. To często świetny kompromis dla tych, którzy szukają mieszkania w nowoczesnym budownictwie ale nie mają ochoty lub czasu na remont lub całkowite wykończenie mieszkania. Do tego należy dodać, że jeśli były jakieś wady danego budynku lub lokalu to na pewno już się ujawniły. To częsta obawa kupujących przy wyborze oferty.

Wsparcie biura nieruchomości

Dużo trudniej szukać ofert na rynku wtórnym niż w przypadku nowych inwestycji deweloperskich. Bardzo często są to oferty bez podanej lokalizacji w ogłoszeniu. Jeśli chcesz przyspieszyć ten proces, skontaktuj się z największymi biurami nieruchomości i przekaż im czego poszukujesz. Sprawdź czy dane biuro ma w swojej usłudze wsparcie w wyszukiwaniu ofert dla Kupującego. Im lepiej sprecyzujesz swoje oczekiwania tym agentowi będzie łatwiej przedstawić Ci skalibrowaną pod Ciebie ofertę. Wytyczne muszą min. zawierać lokalizację, powierzchnię i ilość pokoi, rodzaj budownictwa, rodzaj ogrzewania. Szukanie z pośrednikiem będzie się wiązać z zapłatą wynagrodzenia dla biura, ale na rynku wtórnym zdecydowanie warto rozważyć ten koszt aby szybciej i sprawniej przeszukać rynek w danym czasie i nie pozwolić uciec okazji.

Wnętrza mają potencjał

Kiedy już w danej lokalizacji znajdziesz mieszkanie z wnętrzem, które Ci się nie podoba rozważ co możesz i za ile z nim zrobić. Czasem warto wycenić ile będzie kosztowała wymiana blatu w kuchni, kafelek na ścianie i innych rzeczy. Pamiętaj, że lokalizacje mieszkania zmienić trudno, dużo łatwiej i taniej jest zrobić drobny remont. Wycenione koszty remontu mogą także pomóc Ci w negocjacjach ceny zakupu mieszkania. Jestem zwolennikiem podejścia: lokalizacja-lokalizacja-lokalizacja. Tego bowiem nie zmienisz. Kolejne moje założenie to rozkład-rozkład-rozkład. Jeśli mieszkanie będzie ze ślepą kuchnia, wszystkie okna będą od północnej strony, z nieciekawym widokiem to tego już nie zmienisz. To czy na podłodze jest panel, linoleum czy kafelka to zawsze możesz zmienić.

Podsumowanie

Aby znaleźć idealne mieszkanie z rynku wtórnego z pewnością trzeba poświęcić więcej czasu ale myślę, że warto. Można uzyskać lepszy metraż, lepszą lokalizację za mniejszą cenę niż u dewelopera.

Jeśli tylko nie przeszkadza Ci, że budynek nie jest ogrodzony, nie ma monitoringu uważam, że warto rozważyć zakup na rynku wtórnym. Ty, bardziej, że przy zwłaszcza dużym mieszkaniu różnica w cenie może sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Przeczytaj także:

Jak poprawić rentowność najmu?

Jak wybrać mieszkanie inwestycyjne?

Posted By

Grzegorz Dworak